Wie der Maklerberuf geregelt ist
Der Beruf des Immobilienmaklers ist in Deutschland nicht geschützt. Wer Grundstücke, Häuser oder Wohnungen vermitteln möchte, benötigt eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Sie wird von der zuständigen Behörde erteilt, wenn der Antragsteller zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.
Die Erlaubnis ist an die Person oder das Unternehmen gebunden und muss bei Aufnahme der Tätigkeit vorliegen. Wer ohne Erlaubnis vermittelt, handelt ordnungswidrig. Ob ein Makler die Erlaubnis besitzt, lässt sich bei der zuständigen Behörde erfragen, und viele Makler geben die Erlaubnisbehörde im Impressum an.
Keine Pflicht zum Sachkundenachweis
Eine Prüfung der fachlichen Kenntnisse ist für die Erlaubnis nicht vorgesehen. Anders als bei Versicherungs- oder Darlehensvermittlern muss ein Makler keinen Sachkundenachweis vor der Industrie- und Handelskammer ablegen. Über die Einführung eines solchen Nachweises wurde wiederholt diskutiert, eine Mehrheit dafür fand sich aber nie.
In der Praxis haben viele Makler dennoch eine einschlägige Ausbildung, etwa als Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt, oder ein Studium in diesem Bereich. Verpflichtend ist das nicht. Für Eigentümer bedeutet das, dass die Bezeichnung Makler allein wenig über die Qualifikation aussagt.
Die Fortbildungspflicht seit 2018
Als Kompromiss wurde 2018 eine Weiterbildungspflicht eingeführt. Makler und Verwalter von Wohnungseigentum müssen seitdem innerhalb von drei Kalenderjahren mindestens 20 Stunden Fortbildung absolvieren. Die Pflicht gilt auch für Beschäftigte, die unmittelbar an der Vermittlung mitwirken.
Die Inhalte sind in der Makler- und Bauträgerverordnung grob umrissen. Dazu gehören etwa Kundenberatung, rechtliche Grundlagen, Wertermittlung, Bautechnik und Wettbewerbsrecht. Die Wahl der konkreten Veranstaltungen bleibt dem Makler überlassen.
Als Fortbildung gelten Präsenzveranstaltungen ebenso wie Online-Seminare und betriebsinterne Schulungen, sofern sie die Anforderungen erfüllen. Auch das Selbststudium wird in begrenztem Umfang anerkannt, wenn eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle stattfindet. Diese Offenheit hat die Erfüllung erleichtert, aber die Vergleichbarkeit erschwert.
Wie die Pflicht in der Praxis funktioniert hat
Die Weiterbildungspflicht wurde von Beginn an unterschiedlich bewertet. Befürworter sahen darin einen ersten Schritt zur Professionalisierung, Kritiker vor allem zusätzlichen Verwaltungsaufwand.
Nachweis nur auf Anfrage
Makler müssen ihre Fortbildungen dokumentieren und die Nachweise fünf Jahre aufbewahren. Vorlegen müssen sie diese nur, wenn die Behörde danach fragt. Eine regelmäßige Prüfung findet nicht flächendeckend statt. Wer die Pflicht vernachlässigte, musste deshalb kaum mit Folgen rechnen.
Zu dokumentieren sind Name und Anschrift des Anbieters, Datum, Dauer und Inhalt der Veranstaltung. Viele Anbieter stellen dafür standardisierte Teilnahmebescheinigungen aus. Wer mehrere Mitarbeiter beschäftigt, muss die Nachweise für jede Person getrennt führen.
Theoretisch kann ein Verstoß als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. In der Praxis wurden solche Verfahren selten eingeleitet. Damit hing die Wirkung der Pflicht stark davon ab, wie ernst der einzelne Makler sie nahm.
Qualität der Angebote sehr unterschiedlich
Der Markt für Fortbildungen ist breit. Er reicht von fundierten Lehrgängen mit Prüfung bis zu kurzen Online-Formaten, die vor allem der Erfüllung der Stundenzahl dienen. Da die Verordnung keine Qualitätskriterien für Anbieter festlegt, ist ein Zertifikat über 20 Stunden für Außenstehende kaum zu bewerten.
Für Makler war es deshalb leicht, die Pflicht formal zu erfüllen, ohne sich inhaltlich wirklich weiterzuentwickeln. Für Eigentümer war umgekehrt kaum erkennbar, welcher Makler die Zeit sinnvoll genutzt hatte. Die Pflicht hat damit zwar ein Bewusstsein geschaffen, aber nur wenig Orientierung geboten.
Was Verbände daraus gemacht haben
Berufsverbände haben die Pflicht genutzt, um eigene Standards zu setzen. Viele verlangen von ihren Mitgliedern mehr als das gesetzliche Minimum oder bieten strukturierte Programme an. Für Auftraggeber ist die Mitgliedschaft in einem Verband deshalb ein zusätzlicher Anhaltspunkt, ersetzt aber keine eigene Prüfung.
Was der Bürokratieabbau vorsieht
Im Rahmen ihrer Pläne zum Bürokratieabbau hat die Bundesregierung angekündigt, Berichts- und Nachweispflichten für Unternehmen zu reduzieren. Die Weiterbildungspflicht für Makler und Verwalter gehört zu den Vorgaben, die dabei auf den Prüfstand gestellt werden.
Wegfall oder Lockerung
Diskutiert wird, die Pflicht ganz zu streichen oder deutlich zu vereinfachen. Ob und wann eine Änderung in Kraft tritt, hängt vom Gesetzgebungsverfahren ab. Bis dahin gilt die bisherige Regel weiter, und Makler sind gut beraten, ihre Nachweise vollständig zu führen.
Die Argumente der Befürworter einer Streichung sind nachvollziehbar. Eine Pflicht, die kaum kontrolliert wird und deren Inhalte frei wählbar sind, erzeugt vor allem Papier. Gute Makler bilden sich ohnehin fort, schlechte erfüllen die Stundenzahl ohne erkennbaren Nutzen.
Kritik aus der Branche
Teile der Branche sehen in dem Vorhaben ein falsches Signal. Sie argumentieren, dass der Beruf ohnehin kaum reguliert sei und die Fortbildungspflicht wenigstens ein Mindestmaß an Auseinandersetzung mit neuen Themen sichere. Gerade bei Fragen wie Energieeffizienz, Geldwäscheprävention oder Mietrecht ändere sich die Rechtslage laufend.
Ein weiteres Argument betrifft die Verwalter von Wohnungseigentum, für die die Pflicht ebenfalls gilt. Sie verwalten erhebliche Vermögenswerte und treffen Entscheidungen, die viele Eigentümer betreffen. Gerade hier halten viele Fachleute eine regelmäßige Auseinandersetzung mit neuen Vorschriften für unverzichtbar.
Einige Verbände fordern deshalb statt einer Streichung eine Reform, die auf überprüfbare Qualität setzt. Dazu gehören ein verpflichtender Sachkundenachweis zum Berufseinstieg und klarere Anforderungen an Fortbildungsanbieter.
Was das für Eigentümer bedeutet
Für Eigentümer, die einen Makler beauftragen wollen, ändert sich im Alltag zunächst wenig. Die Fortbildungspflicht war schon bisher kein Gütesiegel, auf das man sich verlassen konnte. Mit ihrem möglichen Wegfall wird deutlicher, dass die Auswahl beim Auftraggeber liegt.
Qualifikation erfragen
Es ist legitim, einen Makler nach seiner Ausbildung, seiner Berufserfahrung und seinen Fortbildungen zu fragen. Ein seriöser Anbieter beantwortet diese Fragen ohne Zögern und kann Nachweise vorlegen. Ausweichende Antworten sind ein Warnsignal.
Sinnvoll ist auch die Frage, wie sich der Makler zu aktuellen Themen auf dem Laufenden hält. Wer regelmäßig Seminare besucht, Fachliteratur liest oder in Netzwerken mit Kollegen arbeitet, kann das in wenigen Sätzen schildern. Eine pauschale Antwort ohne Beispiele ist dagegen wenig überzeugend.
Arbeitsweise statt Titel bewerten
Aussagekräftiger als Zertifikate ist die konkrete Arbeitsweise. Wie begründet der Makler seine Preiseinschätzung? Welche Unterlagen fordert er an? Wie stellt er sich die Vermarktung vor? Ein erstes Gespräch zeigt schnell, ob jemand den Markt kennt oder vor allem einen Auftrag gewinnen möchte.
Achten sollten Eigentümer auch auf die Art, wie ein Makler über Risiken spricht. Wer offen sagt, welche Punkte am Objekt Käufer abschrecken könnten, und Vorschläge zum Umgang damit macht, zeigt Erfahrung. Wer nur von einem schnellen Verkauf zum Höchstpreis spricht, verspricht oft mehr, als er halten kann.
Hilfreich ist auch ein Blick auf frühere Vermarktungen in der Region. Referenzobjekte, realistische Vermarktungsdauern und nachvollziehbare Verkaufspreise sagen mehr als jede Urkunde an der Wand.
Lokale Marktkenntnis
Immobilienmärkte sind kleinteilig. Ein Makler, der eine Region seit Jahren betreut, kennt Lagen, Vergleichspreise und typische Käufergruppen. Diese Kenntnis lässt sich durch keine Fortbildung ersetzen, aber durch gezielte Fragen im Erstgespräch überprüfen.
Eine einfache Probe besteht darin, den Makler nach den Preisunterschieden zwischen zwei benachbarten Straßen oder Ortsteilen zu fragen. Wer den Markt kennt, kann diese Unterschiede begründen. Wer nur mit Durchschnittswerten aus Portalen arbeitet, wird hier ausweichen.
Welche Themen Makler heute beherrschen müssen
Unabhängig von gesetzlichen Pflichten hat sich das Aufgabenfeld von Maklern in den letzten Jahren erweitert. Wer Eigentümer gut beraten will, muss in mehreren Bereichen auf dem aktuellen Stand sein.
Energie und Gebäudetechnik
Fragen zu Heizung, Energieausweis und Sanierungsbedarf stehen inzwischen bei fast jeder Besichtigung im Raum. Ein Makler muss die Grundzüge des Gebäudeenergiegesetzes kennen und einschätzen können, welche Maßnahmen auf einen Käufer zukommen. Für die technische Detailprüfung bleibt ein Fachmann zuständig.
Hinzu kommt die Finanzierung. Käufer erwarten heute, dass ein Makler grob einschätzen kann, welche Rate bei einem bestimmten Kaufpreis entsteht und welche Rolle Eigenkapital und Energieeffizienz für die Konditionen spielen. Die eigentliche Finanzierungsberatung übernimmt zwar die Bank, eine erste Orientierung gehört aber zur Vermittlung dazu.
Recht und Geldwäscheprävention
Makler gehören zu den Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz. Sie müssen ihre Vertragspartner identifizieren und bestimmte Sachverhalte melden. Hinzu kommen Änderungen im Mietrecht, im Wohnungseigentumsrecht und bei der Provisionsteilung, die die tägliche Arbeit unmittelbar betreffen.
Digitale Vermarktung
Exposés, Fotos, virtuelle Rundgänge und Portalpräsenz entscheiden heute darüber, ob ein Objekt überhaupt wahrgenommen wird. Auch hier verändern sich Werkzeuge und Erwartungen schnell. Wer nicht Schritt hält, vermarktet unter Wert.
Gleichzeitig gelten für die Werbung mit Immobilien klare rechtliche Vorgaben, etwa zu den Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Fehler können Abmahnungen nach sich ziehen. Auch das zeigt, dass Vermarktung heute Fachwissen voraussetzt und nicht nebenbei erledigt werden kann.
Wie es weitergehen könnte
Ob die Fortbildungspflicht wegfällt, gelockert oder durch ein anderes Modell ersetzt wird, ist offen. Für die Branche und ihre Kunden gibt es aber einige absehbare Entwicklungen.
Mehr Gewicht für freiwillige Standards
Fällt die gesetzliche Pflicht weg, gewinnen freiwillige Nachweise an Bedeutung. Zertifizierungen nach anerkannten Normen, Verbandsmitgliedschaften und dokumentierte Fortbildungen werden zum Unterscheidungsmerkmal im Wettbewerb. Eigentümer können das für ihre Auswahl nutzen.
Denkbar ist auch, dass Plattformen und Portale stärker zwischen zertifizierten und nicht zertifizierten Anbietern unterscheiden. Für Eigentümer würde das die Auswahl erleichtern, sofern die Kriterien transparent sind. Ob sich solche Modelle durchsetzen, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Transparenz als Wettbewerbsvorteil
Makler, die offen darlegen, wie sie arbeiten und wie sie sich weiterbilden, schaffen Vertrauen. In einem Markt ohne verpflichtenden Qualifikationsnachweis wird diese Offenheit zu einem echten Vorteil. Für Auftraggeber lohnt es sich, genau darauf zu achten.
Am Ende bleibt die Wahl des richtigen Partners eine Frage der Sorgfalt. Ein kurzes, gut vorbereitetes Gespräch mit zwei oder drei Anbietern zeigt meist deutlicher als jede gesetzliche Regel, wem man den Verkauf einer Immobilie anvertrauen möchte.